Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location mais qu’est-ce que c’est en réalité ? C’est lorsqu’une personne déjà locataire d’un bien loue elle-même son appartement, sa maison, sa chambre, une partie de son logement ou même des bureaux directement à une autre personne qui en contrepartie lui verse une somme d’argent définie au préalable par les deux acteurs (locataire principal et sous-locataire). C’est une pratique assez courante dans les grandes villes, en particulier à Paris, où il est parfois compliqué de trouver un logement surtout pour une courte durée et où les dossiers doivent être de plus en plus solides pour accéder à une location en direct avec un propriétaire ou en passant par une agence immobilière. Vous l’aurez compris, signer un bail à Paris n’est pas si facile, c’est pour cela qu’en sous-louant, les locataires principaux s’assurent ainsi de garder le bien qu’ils louent à leur nom tout en percevant l’argent qui découle de la sous-location et les sous-locataires profitent de logements, en général meublés, et versent une contrepartie financière aux locataires initiaux. Il faut bien différencier la sous-location de la colocation, car les deux termes sont souvent confondus. La colocation est le fait de partager un logement à plusieurs en signant un contrat directement avec le bailleur. Alors que dans le cas de la sous-location, le locataire loue lui-même tout ou partie de son bien à quelqu’un d’autre.

La sous-location est-elle légale ?

Pour la plupart des gens, la sous-location serait illégale et les parisiens ne seraient ainsi pas dans leur droit lorsqu’ils sous-louent leur logement. Ce n’est pourtant pas tout le temps vrai, lorsqu’elle est encadrée par la loi et autorisée par le propriétaire, la sous-location est légale. Il y a cependant quelques conditions à respecter. Tout d’abord, le propriétaire doit notifier par écrit son autorisation au locataire pour qu’il puisse sous-louer le bien à une tierce personne. Attention, le montant du loyer de la sous-location ne peut en aucun cas être supérieur à celui de la location indiquée dans le contrat de bail de location ou le bail commercial. Dans les métropoles, et notamment à Paris, si le logement loué est la résidence principale du locataire, il ne pourra donc pas être sous-loué plus de 4 mois par an. Il sera également nécessaire de faire une télédéclaration auprès de la mairie. A l’inverse, dans le cadre d’une colocation, les lieux peuvent être loués autant de temps que les colocataires le souhaitent et que leur contrat avec le bailleur le prévoit. 

Peut-on percevoir les APL en étant sous-locataire ? 

A Paris, même dans les arrondissements offrant des locations plus bon marché, les allocations logement versées par la CAF telles que les APL (Aides Personnalisée au Logement) peuvent s’avérer indispensables pour que les étudiants, les stagiaires et les jeunes actifs puissent bénéficier d’un pouvoir d’achat convenable. Alors, la question qui se pose automatiquement est la suivante : Est-il possible de percevoir ces aides lorsque l’on sous-loue un appartement dans la capitale ? Il n’existe qu’un seul cas où le sous-locataire peut bénéficier des APL, c’est lorsque le locataire sous-loue une partie de son logement à une personne de plus de 60 ans ou de moins de 30 ans ou à une personne en situation de handicap. L’objectif étant de favoriser la cohabitation intergénérationnelle et de développer la solidarité en matière d’habitat. Il est cependant important de noter, qu’à l’inverse, dans le cadre d’une colocation, les Aides Personnalisées au Logement pourront être perçues de manière individuelle par chacun des colocataires du logement. Il faut prendre en compte que la CAF, qui distribue ces aides, peut mettre un peu de temps avant de traiter les dossiers, mais le paiement des allocations est rétroactif, ce qui signifie que même si votre dossier d’aide au logement est validé quelques semaines, ou dans le pire des cas, quelques mois après le début de la prise à bail, le montant d’aides qui vous est dû depuis le début du contrat vous sera bien restitué. 

Pourquoi avoir recours à la sous-location à Paris ? 

Durée de location flexible ?

La sous-location présente plusieurs avantages pour les différentes parties prenantes et surtout lorsque ceux-ci souhaitent se loger dans une zone où le marché locatif est tendu comme c’est le cas à Paris. En premier lieu, cela évite au locataire de déménager ses effets personnels et lui assure d’avoir un logement à son retour. Cela permet également une durée de location plus flexible, en fonction des accords qui sont passés entre locataire et sous-locataire. Côté propriétaire immobilier, l’avantage principal est qu’il n’a pas à trouver un autre locataire, ni à refaire un nouveau contrat de bail ou des états des lieux d’entrée et de sortie. Côté sous-locataire, l’intérêt est qu’il n’a pas besoin de payer de caution dans la plupart des cas et il évite les frais d’agence. C’est une situation qui permet à tout le monde d’y trouver son compte lorsque la sous-location est bien définie par les différents acteurs en jeu. Cela peut être un réel avantage pour des villes comme Paris de pouvoir faire de la sous-location car de nombreuses personnes n’ont besoin d’un logement que pour quelques mois (lorsqu’elles effectuent par exemple un stage, une formation, ou dans le cadre d’un CDD…) et aux vues de la tension du marché immobilier à Paris, la sous-location, au même titre que la colocation, permet de réduire le nombre d’appartements inoccupés. 

La sous-location permet-elle de faire des économies ?

Il est certain que le fait de sous-louer sa résidence permet au locataire de faire des économies. Comme indiqué précédemment, cela lui permet de percevoir un montant correspondant à tout ou partie du loyer qu’il paye à son propriétaire alors qu’il n’occupe pas personnellement le logement pendant une période donnée. Cela évite aussi au locataire d’attendre le remboursement de sa caution et de verser une autre caution pour un autre appartement lorsqu’il revient, il n’a donc pas d’impact sur sa trésorerie. Le sous-locataire peut également faire des économies, car il bénéficie en général d’un loyer moins élevé en sous-location et n’a pas à débourser d’argent pour la caution ou des frais d’agence. Et à Paris, économiser sur le montant de son loyer est indispensable notamment pour les étudiants français ou étrangers en Erasmus, par exemple, ou encore pour les stagiaires qui restent en général pour des durées assez courtes dans la capitale. Ici encore, il faut bien faire la différence entre la sous-location et la location meublée touristique de type Airbnb. En effet, dans le cas d’une location avec Airbnb, les durées de location sont souvent plus courtes et les prix souvent plus élevés car calculés à la nuitée et non au mois. Alors, sauf si vous êtes sur Paris pour quelques jours seulement, ce type de location s’avérera moins rentable qu’une sous-location. 

Sous-louer rime-t-il avec moins de papiers ? 

Si la sous-location permet d’éviter de constituer un nouveau bail et un nouvel état des lieux pour le propriétaire, il n’en va pas de même pour le locataire qui souhaite sous-louer son logement. En effet, la loi prévoit qu’un état des lieux devra être réalisé avec le sous-locataire lors de la remise des clés. Il faudra également établir un contrat de sous-location dans lequel certaines informations clés devront apparaître telles que le prix du loyer convenu pour la sous-location, la description du bien sous-loué, la date de paiement du loyer… sans oublier l’autorisation écrite du bailleur. Les démarches administratives sont en général moins importantes pour une sous-location que pour une location, ce qui permet à tout le monde de gagner du temps. A Paris, comme dans d’autres villes où le marché de l’immobilier est tendu, de nombreuses personnes ne disposent pas d’un garant français gagnant trois fois le montant du loyer ou 2 000€ nets par mois minimum comme le proposent désormais certaines agences spécialisées dans la colocation comme DoveVivo, le leader français dans ce secteur. Elles peuvent ainsi accéder à un logement en sous-location même sans avoir de garants solides.  

Quels sont les risques en cas de sous-location dans une grande ville ? 

Locataires et propriétaires y trouvent-ils vraiment leur compte ?

Malgré tous les avantages qu’offre la sous-location, il y a toutefois des inconvénients de taille à prendre en compte. Il est important de noter qu’en aucun cas le propriétaire immobilier n’est lié juridiquement au sous-locataire, le locataire se retrouve donc responsable en cas de dégradation du logement et du mobilier par le sous-locataire et devra en assumer les conséquences face à son bailleur. Il en va de même en cas de loyers impayés, c’est le locataire qui sera responsable et devra entamer les démarches de recouvrement seul si son sous-locataire ne paye pas les loyers accordés. Dans le cadre d’une sous-location illégale (sans autorisation du bailleur), aucun recours ne sera possible en cas de loyers non réglés ou de dégradation des équipements et le locataire principal ne pourra pas faire valoir son droit dans ces cas-là puisqu’aucun contrat n’encadre un sous-location sans autorisation du propriétaire. 

Une sous-location illégale est-elle réellement risquée ?

C’est d’ailleurs dans ce cas précis que la sous-location est la plus risquée, lorsqu’elle est illégale. En effet, si le locataire sous-loue tout ou partie de son logement ou de bureaux, en passant par Airbnb ou en direct avec le sous-locataire, et que le propriétaire ne l’y a pas autorisé, le locataire risque gros. Le propriétaire aura la possibilité de faire constater l’illégalité de la sous-location par un huissier de justice. Le locataire prend le risque d’être expulsé et/ou que le propriétaire mette un terme à son contrat de location. Il pourra même dans certains cas être contraint à verser des dommages et intérêts. En outre, si le locataire sous-louant illégalement a pu échapper à l’expulsion ou la résiliation de son contrat, le propriétaire sera en droit de ne pas renouveler le contrat de bail en invoquant des motifs légitimes et sérieux. Il faut être vigilant car même des sous-locations de type Airbnb ou autres locations saisonnières courtes durées peuvent attirer de gros ennuis au locataire qui les pratique sans autorisation préalable de son bailleur, et ce, même s’il ne sous-loue qu’occasionnellement (pour quelques nuitées par an ou par mois par exemple) son appartement ou sa maison ou une partie du logement qu’il occupe. Le risque est d’autant plus élevé dans les grandes villes et en particulier à Paris où la sous-location est suivie de près par les mairies et les associations de copropriétaires.

Comment éviter les arnaques ?

Parmi toutes les offres de sous-location qui existent dans la capitale et dans les autres métropoles françaises, certaines d’entre elles peuvent s’avérer être des arnaques ou peuvent être risquées si elles sont illégales. Alors comment éviter de prendre des risques et choisir la bonne sous-location ? Premièrement, il faut éviter les personnes qui vous demandent d’effectuer des virements sur des comptes bancaires étrangers, souvent avant même que vous n’ayez visité les lieux. Privilégiez plutôt une personne avec qui vous passez en direct et vérifiez que le compte bancaire sur lequel elle vous demande de verser l’argent est à son nom. Vous pouvez aussi choisir une société fiable telle que Airbnb pour une sous-location de courte durée ou Chez Nestor, leader de la colocation meublée clé en main, qui propose des séjours de plus longue durée (minimum un mois et sans limite de fin de contrat de bail puisque celui-ci est automatiquement renouvelé tant que le sous-locataire ne donne pas son préavis de départ) et vous permet d’effectuer les paiement des différents loyers, ou de la caution, par carte bleue directement sur le site sécurisé. Chez Nestor est une option qui présente bien des avantages à Paris, en plus de la fiabilité de cet acteur présent depuis presque 10 ans dans les grandes villes de France, vous n’aurez pas besoin de faire de multiples visites avec de nombreux autres candidats à la location, les visites virtuelles tournées par les équipes de Chez Nestor vous permettent de vous déplacer dans leurs colocations parisiennes comme si vous y étiez. Les démarches administratives sont également réduites au maximum avec Chez Nestor afin de faciliter l’accès au logement et la réservation fonctionne selon le principe du premier arrivé/premier servi afin que tous les locataires aient les mêmes chances de réserver la chambre qu’ils convoitent !

En Bref 

Pour résumer, la sous-location peut être avantageuse pour le locataire, le sous-locataire et le bailleur. Soyez vigilant toutefois et évitez les sous-locations illégales n’ayant pas reçu l’aval du propriétaire (demandez à voir ce document avant de vous engager à sous-louer), elles peuvent présenter des risques pour les parties prenantes. Privilégiez des personnes avec qui vous avez pu échanger au moins par téléphone pour votre sous-location ou des entreprises de confiance telles que Chez Nestor. Bonne chance dans votre recherche !